根据最新的《全球商业地产观察》最近的调查显示，由于COVID-19的宏观经济影响压迫需求并推动结构变化，全球房地使用者和投资者的情绪进一步陷入负面区域。

衡量使用者和投资者情绪的全球指标在过去三个月中从-28进一步下降到-37。但是，这仍高于全球金融危机期间创下的纪录低点。

欧洲投资者情绪预期最大跌幅

下滑在欧洲最为明显，从第一季度的相对稳定的-14下降至-36。亚太地区的指标从-31下降到-38，美洲的指标从-37下降到-38，中东和非洲的指标从-26下降到-39。结果，三分之二的投资者和居住者现在认为商业房地产市场处于其周期的低迷阶段。

投资者预计未来12个月全球资本价值和租金将进一步下跌。净余额的-36%和-37%的受访者认为租金和资本价值分别下降。该数字确实掩盖了区域和国家之间的重大分散。例如，亚太地区的期望值略高，而美洲地区的期望值则更低。

随着电子商务受欢迎程度的提高，封锁现象加剧了零售业的困境

在部门层面，零售业受到的打击最大，因为大流行和随后的封锁加剧了先前存在的电子商务挑战。全球对零售空间的需求在第二季度急剧下降(净余额为-81%)，而在美国的读数达到了-98%(这意味着在此期间几乎所有受访者都看到零售租户减少了对空间的需求)。

展望未来，未来12个月的租金预期将继续对零售业构成特别重的压力，而且办公室的租赁物业价值前景也将恶化。相比之下，尽管掩盖了国家/地区之间的重大差异，但对工业/物流的期望又回到了积极的领域，这表明电子商务的日益普及和供应链的变化。

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn表示：“随着COVID-19的经济影响加深，对商业房地产的影响也越来越大。投资者和使用者的情绪自然减弱了，人们普遍认为租金和资本价值将在明年下降。

“不过，很清楚的是，即使在长期的经济复苏和政府的重大干预之后，也不会回到过去的常态。无论是全球电子商务的兴起还是远程办公的封锁，潜在的趋势都在加速发展，这改变了对许多“传统”商业资产的需求性质。我们将看到投资者，房东和租户继续适应新现实，尤其是在办公空间方面。”

随着城市中心空间需求的下降，商业办公室的面貌不断变化

最新的《全球商业财产监测》的结果还表明，全球办公室面临着三个主要的额外或加速的结构变化：组织减少了总体占地面积，从城市到郊区的明显转移，以及对工人健康和福祉的更高溢价。

房地产专业人士预计办公室的占地面积会减少。超过一半的受访者表示，在未来两年内，办公室的占地面积可能会减少多达10%。尽管约有三分之一的人建议将其设定为大于此值，但14%的人认为不会有任何改变。

受访者还设想将办公室空间从城市位置转移到郊区，这是COVID-19带来的影响的另一个方面。十分之一的人认为这是一个强劲的趋势，另有50%的人认为这将在某种程度上发生。

“商业办公部门承受着巨大的压力，但人们过早地称呼“办公室死亡”。是的，许多组织正在重新考虑其足迹，并质疑在城市中心是否需要这么大的空间，尤其是在当前经济环境和远程办公的公认功效，但办公用途的发展不会消失，反而会消失，房地产战略将越来越以数据为主导，以建筑物的性能为基础，以及它们如何为员工创造价值并支持其生产力。 ”

在大流行后的世界中，还将更加重视工作场所的健康和福祉，指出现有和新办公空间的进一步变化。 89%的受访者认为，重点关注可能会增加。但是，关于如何为改进提供资金的问题仍然存在，因为只有大约三分之一的受访者认为租户愿意或能够承担改进的费用。

劳动力的健康和福祉也已正确地列为占用者的首要任务，这将推动商业地产的重大变化并支持业务绩效。至关重要的是，增强功能不仅限于旗舰办公空间，还可以过滤所有类型的商业物业。我们需要看到租户和房东之间出现了一种新的协作，灵活的关系模型，以实现这一目标，从而有助于分担责任和成本。”(编译/蒙光伟)